Évaluation d'un fonds de commerce d'hôtel
Le fonds d'un hôtel se valorise nettement au-dessus des autres commerces, car le chiffre d'affaires est récurrent et le marché des repreneurs actif, surtout sur la Côte d'Azur. Mais l'écart entre deux établissements est grand : taux d'occupation, prix moyen par chambre, classement, part des réservations via les plateformes et travaux de mise aux normes font le prix. Nous évaluons ici le fonds seul, les murs étant estimés à part.
Les ordres de grandeur pour un fonds d’hôtel
Les professionnels utilisent deux repères : un pourcentage du chiffre d'affaires HT annuel moyen, et un multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) une fois retraité de ce qui dépend du dirigeant actuel. Ce sont des fourchettes indicatives, pas un barème officiel.
Barème sectoriel
150 % – 300 %
du chiffre d'affaires HT annuel moyen
Rentabilité
4 à 7 × EBE
excédent brut d’exploitation retraité
Hôtel 2 étoiles, 20 chambres, centre-ville
Chiffre d'affaires HT annuel moyen : 600 000 € · EBE retraité : 180 000 €
L’écart entre les deux approches est fréquent. Une évaluation sérieuse y ajoute un troisième test, la capacité de financement d’un repreneur, puis retient une valeur argumentée en fonction de l’emplacement, du bail et de l’état du fonds. Valeurs hors stock.
Obtenir la valeur de mon affaireCe qui fait monter ou baisser la valeur d’un fonds d’hôtel
Occupation et prix moyen
Le taux d'occupation et le revenu par chambre disponible, comparés aux hôtels du secteur, montrent le potentiel réel et la marge de progression.
Réservations via les plateformes
Une forte dépendance aux sites de réservation, qui prélèvent une commission, réduit la marge. Une clientèle directe et d'affaires est mieux valorisée.
Normes et travaux
Sécurité incendie, accessibilité, état des chambres et des salles de bains : les travaux à prévoir sont chiffrés et déduits de la valeur.
Bail et classement
Un bail long avec un loyer raisonnable et un classement en étoiles à jour sécurisent l'exploitation pour le repreneur et sa banque.
Évaluer un fonds d’hôtel
Quel barème pour évaluer un fonds d’hôtel ?+
L'usage se situe le plus souvent entre 150 % et 300 % du chiffre d'affaires HT annuel moyen, soit de 4 à 7 fois l'excédent brut d'exploitation retraité. Ce sont des ordres de grandeur : l'emplacement, le bail et la rentabilité réelle font varier le résultat, c'est pourquoi nous croisons trois méthodes.
Évaluez-vous aussi les murs de l'hôtel ?+
L'évaluation porte sur le fonds de commerce : clientèle, nom, droit au bail, mobilier et équipements. Si vous êtes propriétaire des murs, nous pouvons les estimer séparément, car leur valeur suit une logique immobilière différente.
La saisonnalité fait-elle baisser la valeur ?+
Pas forcément. Elle est prise en compte dans la rentabilité annuelle. En revanche, un hôtel qui ferme plusieurs mois doit dégager assez en saison pour couvrir l'année, ce que regarde la banque du repreneur.
Combien vaut votre hôtel ?
Déposez vos bilans : un expert vous répond sous 48 heures ouvrées, sans engagement.
Demander mon évaluation